بعد الحكم ببطلان عقد مدينتي الحكومة لا تضمن اي عقود

الحكم ببطلان عقد مدينتي

توابع الحكم ببطلان عقد ببيع ارض مدينتي

مصريات

عبد الفتاح علي

عندما صدرت حيثيات حكم المحكمة الادارية العليا بتأييد الحكم ببطلان عقد مدينتي اعتقد البعض ان تضمنها التأكيد على عدم تضرر الحاجزين سوف يحل ازمة الحكم ببطلان عقد مدينتي وسوف يحفظ حقوق الحاجزين والمستثمرين الصغار فى وحداتهم التى دفعوا مقابلها ما يقرب من مليار ونصف المليار جنيه حتى الان

لكن الحاصل ان بدل الازمة اشتعلت عشر، وبدل المصيبة خلقت مائة، وبدل الكارثة باتت فى كل وحدة سكنية مباعة هناك كارثة

حيثيات الحكم ببطلان عقد مدينتي اكدت ان الحاجزين والشركة اشتركا فى حسن النية وبالتالى فانه لن يترتب أية آثار سلبية على الحاجزين، وقالت ان الهيئة ملزمة بتنفيذ ذلك عند قيامها بتنفيذ الحكم ببطلان عقد مدينتي الذى اصدرته

لكن قبل الخوض فى هذا الامر هناك آلاف الاسئلة تجول بخاطر الحاجزين ولا تجد لها اجابة

ما مصير الوحدات التى تم تسليمها؟، وهل سيواصل الحاجزون دفع الاقساط فى حساب الشركة التى تم الغاء تعاقدها مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بعد الغاء ملكيتها للارض؟ ، وماذا سيحدث اذا ما توقفوا عن الدفع، نظرا لعدم وضوح الرؤية بالنسبة لهم؟، وهل من حق الشركة الرجوع عليهم قانونا بناء على الشيكات التى حرروها اذا ما توقفوا عن السداد؟ وما الفارق بين الحاجزين الذين تسلموا وحداتهم وبين الحاجزين الذين فى طريقهم لتسلم وحداتهم وبين الحاجزين الذين ينتظرون فى علم الغيب تشييد وحداتهم؟

ثم ما هى صحة العقود التى ابرموها مع الشركة بناء على هذا الحكم النهائى والبات من الادارية العليا؟ علما بأن كل عقد من هذه العقود قد استند الى قرار التخصيص الذى اصدره وزير الاسكان السابق للشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانى احدى شركات مجموعة طلعت مصطفى لأرض مدينتى

وزير الاسكان احمد المغربى اصدر بيانا بعد الحكم ببطلان عقد مدينتي الاول يؤكد فيه ان عقود المشترين صحيحة وانهم لن يضاروا بالحكم،و قد اصدر الوزير بيانا ثانيا عقب الحكم الثانى بتأييد الحكم الاول أكد فيه على الحفاظ على ما استقر عليه اوضاع وحماية حقوق جميع ذوى الشأن بحيث لا يضار أى من المواطنين والمستثمرين المتعاقدين مع الهيئة
وفى تصريحات خاصة للفجر اكد الوزير ان الوزارة سوف تدرس حيثيات الحكم ببطلان عقد بيع ارض مدينتي لأنها المرة الاولى التى تتعرض فيها الوزارة لهذه الحالة، لكن المؤكد ان الحكم ببطلان عقد مدينتي لن يكون له أى تبعات على العلاقة بين المشترين والشركة، وعندما سألناه هل الحكومة ستضمن العقود المبرمة بين المشترين والشركة قال لا،لأن الضامن هو القانون الذى ترتب عليه العلاقة التعاقدية بين الشركة والمشترين

انتهت تصريحات المغربى لنا، وبدأت المخاوف والقلاقل، خاصة ان حيثيات الحكم ببطلان عقد مدينتي حاولت فى جزء منها ان تخفف تبعات أثر الحكم ببطلان عقد مدينتي الا انها فى ذات الوقت وضعت الحاجزين فى حيرة اشد حين قالت إنه بالنسبة للمتعاقدين على وحدات سكنية أو محلات أو وحدات أخرى بقصد الاتجار والاستثمار، سواء كانوا قد استلموها أو لم يستلموها، فإن مركزهم القانونى لن يضار عند معالجة آثار الحكم ببطلان عقد مدينتي ببطلان أرض بيع أراضي المشروع، وأوضحت المحكمة أن المتعاقدين تعاملوا مع بائع ظاهر بحسن نية، ولم يضار أحد منهم من آثار الحكم وعلى الجهات المختصة مراعاة ذلك عند إعمال آثار الحكم ببطلان عقد بيع ارض مدينتي، والتى مؤداها إنهاء العقد وإعادة الأرض محل العقد إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، مع تقييد التصرف فيها باتباع الإجراءات القانونية السليمة بالمقابل العادل فى الوقت الحالى

اخطر ما فى هذه الفقرة نهايتها، حيث اكدت على تقييد التصرف فى الارض محل النزاع باتباع الاجراءات القانونية السليمة بالمقابل العادل فى الوقت الحالى أى سعر السوق، وهو ما يفتح مائة باب للقلق

فعن أى سعر عادل تقصد المحكمة الذى كان وقت التخصيص فى والذى كان جنيه فى المتوسط فى حين ان الشركة حصلت عليه بـ جنيها فقط، ام السعر العادل الان والذى قد يصل الى جنيه للمتر الواحد

فاذا حسبنا سعر المتر فى بـ فان الشركة مطالبة بان تدفع مليارا و مليون جنيه، لأن الارض مساحتها مليون متر مربع، اما اذا حسبنا السعر العادل الان وهو جنيه فان الشركة مطالبة بان تدفع مليار جنيه
وهذا الامر يفتح هو الاخر الف باب آخر مثل هل تملك الشركة هذه المليارت لتنقذ بها مشروع عمرها؟ وحتى لو كانت تملك هذه المليارات وهو امر مستبعد تماما على اعتبار انها مدينة للبنوك بنحو مليار جنيه، لكن فرضا انها ستدفع، فعل يصبح السعر الذى اشتراه الحاجزون اقتصاديا بحيث يحقق فى النهاية ربحا للشركة ،بالطبع لا، اذا نحن امام مسألة كل محاولات الخروج منها مسدودة بألف حائط
لماذا؟
لأن البعض مثل المستشار محمد عثمان المحامى اقترح مثلا ان يصدر قرار جمهورى بقانون بتعديل احكام قانون المزايدات بحيث يستثنى ارض مدينتي  من هذه المعضلة القانونية، لكنه قبل ان ينهى كلامه سكت قليلا وقال ان القوانين لا تسرى بأثر رجعى، يعنى ان قرار الاستثناء قد يسرى على بقية الارض لكن لا يسرى على المرحلة التى تم عليها الانشاءات والتى تورط فيها عشرات الالاف من الحاجزين
بعيدا عن القانون واثره الرجعى او الامامى، ليس من اللائق ان يصدر الرئيس قرارا يلغى فى مضمونه حكما قضائيا، وليس من عادته ان يضع هيبة الرئاسة محكا للقيل والقال، فهو دائما ما يرفع مقام الرئاسة عن الصغائر او الشبهات، خاصة ان القرار بقانون هذا الذى اقترحه البعض سوف يمنح مجموعة شركات طلعت مصطفى مليارات الجنيهات ارباحا خالصة من المشروع، وهو امر اقل بكثير من الترفع الرئاسى الذى اعتاد عليه الرئيس فى الحياة السياسية والاقتصادية،فهو يتدخل لنصرة محدودى الدخل دائما وليس لنصرة الاغنياء والحاجزين فى مشروع مدينتى، رغم ان معهم الحق
ثم عاد عثمان وقال ان حكم المحكمة بات لا يقبل الشك او اللبس ولا بد من تنفيذه، وتنفيذه لن يكون سوى باعادة طرح الارض للمزايدة العلينة من جديد طبقا للقانون، على ان يتم وضع شروط تتوافق وشركة طلعت مصطفى بحيث تعطيها الافضلية فى الشروط الفنية والمالية ، وفى هذه الحالة سنكون امام امر من اثنين
الاول ان ترسو المزايدة على شركة طلعت مصطفى وفى هذه الحالة يتم عمل ملحق لكل العقود المحررة بين المشترين وبين الشركة ويتم فيها تصحيح وتعديل الارقام والتواريخ واستبدال قرار التخصيص بقرار الترسية على الشركة ويكون تاريخ العقود كلها لاحقة للمزاد وللترسية، مع عدم المساس بالسعر
الثانى ان يدخل آخرون المزاد وتتم الترسية على شركة آخرى غير شركة طلعت مصطفى، وهنا يكون من حق الشركة الجديدة عدم الاعتداد باى من العقود التى ابرمت ويضيع حقوق الحاجزين والمقاولين، وحتى لو تم تلافى هذا الامر بوضع شرط مثل اجبار المشترى الجديد على احترام العقود السابقة او الزامه باسعار بيع محددة او ضمان عدم المساس بحقوق الحاجزين فان هذه الشروط تكون غير قانونية، وبالتالى سوف يسهل الطعن بعدم قانونيتها وعدم دستوريتها ،وسنعود الى نقطة الصفر من جديد
وعندما سألناه عن كيفية قيام الحاجزين بحفظ حقوقهم بأنفسهم، قال من تسلم وحدته بالفعل فهو آمن من الطرد لأن الجهة الوحيدة التى من حقها طرده من وحدته هى الشركة التى تعاقد معها والتى أصبحت بعد الحكم ببطلان عقد مدينتي غير ذات صفة، وان هيئة المجتمعات العمرانية التى اعاد الحكم ببطلان عقد مدينتي الارض لها لم تكن ذات صفة فى العقد المبرم بين الحاجز والشركة، وبالتالى فان القصور القانونى الحالى يكون فى صالح حاجز الوحدة
أما من لم يتسلم وحدته فهو واقع فى مطب لا يحسد عليه، لأنه الان واقع بين فكى القلق على امواله التى دفعها المقدم والاقساط المدفوعة وبين امواله التى عليه ان يسددها الاقساط المتبقية ، واغلب الظن ان الجميع يشعر بالقلق كيف يسدد ولمن يسدد الأقساط المتبقية، هل للشركة التى أصبحت غير ذات صفة بحكم بات ونهائى، ام لهيئة المجتمعات العمرانية التى لم تتعاقد معه اصلا والذى لا يلزمه العقد ان يدفع لها الاقساط
ويقول محمد عثمان ان هناك حلا مؤقتا لحفظ الحقوق وهو ارسال انذار على يد محضر للشركة بالامتناع عن السداد لحين تسوية الموقف القانونى مع الاستعداد الكامل بدفع هذه الاقساط وغيرها من المصروفات التى يتضمنها العقد فور انتهاء الأزمة القانونية، وبهذا الانذار يكون التوقف مسبباً ولا يترتب عليه أية آثار قانونية على الحاجز
وأضاف أن من حق الحاجزين العودة على الشركة وعلى الوزارة متمثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بالتعويض، كل على حدة او متضامنين لأن الأزمة القانونية لم يتسببوا فيها، بل ان الازمة يشترك فيها الاثنان وهما الهيئة والشركة، وقال ايضا ان من حق الشركة هى الاخرى ان تعود على الوزارة بالتعويض وبمبالغ كبيرة جدا، لأنه ليس من اختصاصها تنفيذ القانون، وانما هو من اختصاص الوزارة التى تقاعست عن تنفيذ القانون العام، وان بكل وزارة وهيئة حكومية ادارة قانونية تراجع العقود وفقا للقانون وهو ما أهملت فيه اما عن عمد واما عن اهمال وفى الحالتين عليها ان تعوض من تضرر من اهمالها، وهم الشركة والحاجزين
وهناك جزئية خطيرة للغاية فى حيثيات الحكم، حين قالت إنه لا صحة للقول بأن حكم بطلان العقد المشار إليه سيلقى بظلاله على كل من سبق أن خصصت له قطعة أرض من الأشخاص الطبيعيين أو النقابات أو النوادى، أو غيرها من الجهات التى تقدم على تأدية الخدمات لأعضائها، ولا تستهدف الربح، مشيرا إلى أن التخصيص الذى تم لهؤلاء وفق القواعد المقررة للهيئة ولائحتها العقارية بشأن الإسكان الاجتماعى لخروجه عن المفهوم الذى يخضع لقانون تنظيم المناقصات والمزايدات المشار إليه، والذى يلزم اتباع المزايدة بشأن إجراءاتها المقررة فى القانون
ففى هذه الجزئية سحبت المحكمة حكمها على كل المشروعات العمرانية التى تستهدف الربح وكل المشروعات التى أسندت بالتخصيص خارج اطار الاسكان الاجتماعى، لأنها نفت انسحاب الحكم على المشروعات التى تقيمها النقابات والجمعيات والنوادى فقط وبالتالى فإنها اعفت فقط هذه الجهات
يترتب على هذا الامر ان محور المستثمرين بمشروع مبارك القومى سوف ينسحب عليه هذا الامر، لان كل هذه الشركات التى دخلت فى هذ المشروع استهدفت الربح حتى ولو كان الربح قليلا، لأنها اخذت مساحات من الاراضى كان نصفها للمشروع القومى والنصف الآخر للاسكان الحر الذى يستهدف الربح ولا شىء غير الربح
لكن محمد عثمان المحامى اكد ان تطبيق هذا الحكم على كل حالة لن يتم الا برفع دعوى قضائية منفصلة لكل حالة على حدة، الامر الذى سيفتح ابواب جهنم على الاستثمار العقارى فى مصر، لأنك بسهولة شديدة جدا سوف تضع عشرات الآلاف من الشركات التى تم تخصيص الاراضى لها وهى تستهدف الربح، والمنتشرة فى كل مدينة جديدة تتبع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة
ما العمل اذن؟ وكيف ستنتهى هذه الازمة، ومن الذى سيأخذ قرارا بحلها اذا استطاع دون أن تصيبه سهام الشك والريبة وتربيح الاخرين؟
كيف سيطمئن الحاجزون على اموالهم؟ والى متى ستظل الازمة على حالها؟ وهل ستتوقف الازمة عند هذا الحد ام انها ستطول كل اباطرة الاسكان فى مصر
آلاف الأسئلة بدون اجابة واحدة، لكن المؤكد ان سمعة مصر هى الخاسرة، حتى لو قيل عكس ذلك، فالبعض يقول ان سمعة مصر تأثرت بافتضاح هذا العقد المريب، وان بث الطمأنينة فى نفوس المستثمرين الأجانب لن يتأتى إلا ببطلان القرار المعيب، لكن البعض الآخر قال ان التعامل بهذه الطريقة مع عقد مدينتى أثار حفيظة المستثمرين الحاليين وباتت كل قرارات التخصيص التى صدرت من قبل سوف تتأثر وتتعرض للبطلان وبالتالى ما بُنى على باطل فهو باطل
البعض قال ان منح هشام طلعت مصطفى مئات الأفدنة بطريقة الدفع العينى على عشرين سنة هو قمة الفساد وقمة التلاعب بثروات البلاد، ويعد تشجيعا للانحراف والبعد عن الطرق القانونية للربح، لكن هناك من يقول ان ارض مدينتى قبل ان يتم تخصيصها لهشام طلعت مصطفى كانت صحراء لا زرع فيها ولا ماء، وكانت جرداء قاحلة، ولم تكن على النيل او على البحر، او وسط العمران او على طريق دائرى او سريع، وان اى فضل للعمران والتنمية يعود بالاساس اليه فى هذه المنطقة، وبالتالى فليس من حق احد ان يقارنه بالآخرين الذين حصلوا على اراض باسعار مرتفعة فى اماكن مميزة عمرانة بالمرافق والناس والمنشآت
كلمة من هنا ترد عليها كلمة من هناك، رأى من هنا يطيح به رأى من هناك، فتوى من هنا تهدرها فتوى من هناك، حتى دخلنا فى متاهة الله وحده اعلم متى سنخرج منها

اخبار ومواضيع ذات صلة:

• بطلان عقد بيع ارض مدينتي هو الحكم النهائي للمحكمة الادارية
• مشروع النهضة للاخوان المسلمين كما قدمته خديجة خيرت الشاطر
• مرشح الرئاسة خيرت الشاطر مشروع نهضة قطر في مصر
• الحكم على حبيب العادلي
• محاكمة حبيب العادلي